Отказ в собственности на землю: что делать с бессрочным пользованием?

Вопрос читателя:

Столкнулся с серьезной проблемой, которая, кажется, зашла в тупик. У нашей семьи есть земельный участок, выделенный отцу еще в начале 90-х годов на праве постоянного (бессрочного) пользования. Отца уже нет в живых, но жилой дом на этом участке официально оформлен на меня по наследству. Недавно я подал документы в местную администрацию, чтобы наконец переоформить землю в полноценную собственность бесплатно, но получил официальный отказ. Чиновники ссылаются на то, что право бессрочного пользования не переходит по наследству и предлагают мне выкупить землю за полную кадастровую стоимость. Законно ли это? Как получить землю бесплатно, если на ней уже стоит мой дом? Разъясните, пожалуйста, есть ли шансы в суде.

Отвечает Андрей Малов, основатель юридической компании Malov & Malov.

Ситуация, которую вы описываете, к сожалению, остается классикой земельных споров даже в 2026 году. Несмотря на многолетнее действие так называемой «дачной амнистии» и многочисленные разъяснения Верховного Суда РФ, местные администрации продолжают отказывать гражданам в переоформлении прав, используя формальные, а зачастую и вовсе незаконные поводы.

Земельный кодекс РФ и законодательство о введении его в действие — это те фундаментальные документы, которые регулируют ваш вопрос. Чтобы понять, как действовать, нам нужно глубоко разобраться в природе права постоянного (бессрочного) пользования и в том, как оно трансформируется при смене владельца дома. Здесь нет магии, есть только четкая логика закона, которую, увы, часто приходится доказывать через суд.

Что такое постоянное (бессрочное) пользование и почему это «умирающий» вид права

Для начала давайте разберем терминологию, чтобы вы понимали, чем именно владел ваш отец. Право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками возникло еще в советское время и активно использовалось в переходный период 90-х годов. Суть его заключалась в том, что государство давало землю гражданину «навечно», но при этом формально земля оставалась государственной. Человек мог строить на ней дом, сажать огород, но он не мог эту землю продать или подарить отдельно от строений.

С принятием нового Земельного кодекса РФ, гражданам перестали предоставлять участки на таком праве. Однако закон четко зафиксировал: если право возникло до введения в действие Земельного кодекса (до 2001 года), оно сохраняется. Более того, законодатель дал гражданам возможность переоформить такие участки в собственность бесплатно. Это право не имеет срока давности. Если у гражданина есть на руках «синее» или «розовое» свидетельство старого образца или постановление главы администрации 90-х годов о выделении земли, он считается законным пользователем. Проблема возникает тогда, когда первоначальный правообладатель умирает, не успев оформить собственность, как это произошло в вашем случае.

Главный принцип единства судьбы земли и дома

В российском земельном праве существует фундаментальный принцип — единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Это означает, что тот, кто владеет домом на законных основаниях, имеет исключительное право на приватизацию или аренду земли под этим домом. Нельзя продать дом одному человеку, а землю под ним оставить другому.

В вашем вопросе содержится ключевая деталь, которая переворачивает ситуацию в вашу пользу: «дом на участке оформлен на меня». Если вы вступили в наследство на жилой дом, зарегистрировали право собственности на него в ЕГРН (Росреестр), то к вам автоматически переходят и права на землю. Здесь администрация, требуя выкуп, часто лукавит или некомпетентно трактует закон. Согласно статье 35 Земельного кодекса РФ и положениям Гражданского кодекса, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужой земле, к приобретателю переходит право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что были у прежнего собственника.

Переходит ли право пользования землей по наследству?

Это самый тонкий момент, на котором «сыплются» многие заявители. Сама по себе формула «право постоянного (бессрочного) пользования» по наследству не переходит. То есть, если бы на участке не было дома (был бы просто пустой огород), и ваш отец умер, то вы бы не смогли унаследовать эту землю. Участок просто вернулся бы муниципалитету. Право пользования неразрывно связано с личностью того, кому его выдали, и со смертью человека это право прекращается.

Но! Поскольку на участке стоит зарегистрированный жилой дом, работает совершенно другой механизм. Вы наследуете не абстрактное «право пользования», а объект недвижимости — дом. А уже в силу владения домом у вас возникает законное право оформить землю в собственность бесплатно.

Долгое время суды спорили по этому поводу, но сейчас практика однозначна: если наследодатель владел домом на праве собственности и землей на праве бессрочного пользования, то наследник, получивший дом, имеет право бесплатно приватизировать этот участок. Ссылка чиновников на то, что это право «умерло» вместе с отцом, несостоятельна, потому что право на приватизацию земли перешло к вам как к новому владельцу строения в порядке универсального правопреемства.

Почему администрация отказывает и требует выкуп

Администрация — это орган, который распоряжается муниципальным имуществом. Их логика часто продиктована желанием пополнить бюджет. Когда они видят, что документы на землю старые, а владелец сменился, они пытаются применить общие нормы: «хочешь землю — выкупай или бери в аренду».

Отказ чаще всего мотивируется отсутствием документов, подтверждающих, что участок предоставлялся именно для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или личного подсобного хозяйства (ЛПХ), либо отсутствием четких границ участка (межевания).

Однако самым популярным «незаконным» основанием является утверждение, что бесплатное предоставление в собственность возможно только для того человека, кому выдавался акт в 90-х. Они говорят: «Вашему отцу мы бы дали бесплатно, а вы — новый собственник, для вас льготы закончились, платите процент от кадастровой стоимости». Это прямое нарушение закона о введении в действие Земельного кодекса. Пункт 9.1 статьи 3 указанного закона позволяет наследникам оформить право собственности, если наследодатель имел землю на праве бессрочного пользования. Более подробный разбор подобных юридических коллизий и примеры из практики вы можете найти, изучив источник — там я подробно разбираю нюансы споров с госорганами, которые могут быть полезны для понимания их логики.

Алгоритм действий: как оспорить отказ и добиться собственности

Если вы получили официальный отказ, просто переписываться с администрацией дальше бессмысленно. Вам нужно переводить спор в правовое русло. Вот пошаговая инструкция, как действовать, чтобы добиться результата.

Во-первых, проверьте свои документы. У вас на руках должны быть: свидетельство о смерти отца, документы, подтверждающие ваше родство, свидетельство о праве на наследство на дом, выписка из ЕГРН на дом, а также (очень важно!) архивные документы на землю, выданные отцу. Если оригиналов на землю нет, запросите копии в государственном фонде данных или муниципальном архиве.

Во-вторых, вам необходимо подготовить административное исковое заявление. Обратите внимание, что здесь есть развилка. Если спор чисто о праве (кто собственник?), то это исковое производство в районном суде. Если же вы оспариваете именно незаконное решение чиновника (сам документ с отказом), то это административное судопроизводство (КАС РФ). В данной ситуации, скорее всего, целесообразно подавать иск о признании права собственности на земельный участок в порядке наследования. Почему так? Потому что, признав право собственности через суд, вы минуете кабинет чиновника. Решение суда станет прямым основанием для Росреестра зарегистрировать землю на вас.

В исковом заявлении нужно делать упор на следующие факты:

1. Земельный участок был предоставлен наследодателю до введения в действие Земельного кодекса РФ на праве постоянного (бессрочного) пользования.
2. На участке расположен жилой дом, который перешел к истцу в порядке наследования.
3. Право истца на бесплатное получение участка в собственность гарантировано законом (ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ).
4. Отказ администрации нарушает ваши имущественные права.

Суд в 99% случаев встает на сторону граждан в таких делах, если границы участка не накладываются на земли лесного фонда или коммуникации. Главное — не бояться термина «суд». В данном случае это лишь инструмент исправления бюрократической ошибки. Не соглашайтесь на выкуп, пока не пройдете судебную инстанцию, так как у вас есть полное право получить этот актив бесплатно.

Советы пользователю

Учитывая сложность вашей ситуации, вот несколько практических рекомендаций:

• Не теряйте время на жалобы в прокуратуру. Это частая ошибка. Прокуратура в земельных спорах, где есть гражданско-правовой конфликт (спор о праве), обычно отправляет в суд. Вы просто потеряете месяц-два на ожидание ответа.
• Закажите архивную выписку. Если у вас на руках только ветхая копия постановления 90-х годов о выделении земли отцу, обязательно сходите в местный архив (часто он при той же администрации) и закажите заверенную копию постановления. В суде потребуют читаемый документ с синей печатью.
• Вопрос межевания. Если участок не стоит на кадастровом учете в координатах (границы не уточнены), суд может потребовать проведения землеустроительной экспертизы. Чтобы этого избежать или упростить процесс, лучше заранее пригласить кадастрового инженера. Он подготовит схему расположения участка, которая докажет суду, что вы претендуете именно на ту землю, которая под забором, и не захватываете лишнего.
• Следите за категорией земель. Убедитесь, что в старых документах и в документах на дом назначение земли совпадает (например, ИЖС или ЛПХ). Если там разные формулировки, это потребует дополнительных пояснений в иске.